Nell’articolo precedente abbiamo visto nel dettaglio l’importanza di: planimetria e visura catastale e come verificare la documentazione edilizia ed urbanistica relativa all’immobile che abbiamo deciso di acquistare (se non lo hai già fatto leggi l’articolo precedente); siamo ora pronti per continuarela ricerca dei documenti che serviranno per la compravendita.

Se sei seguito da un agente immobiliare o da un intermediario molte di queste verifiche saranno già state fatte, ma è bene chiedere sempre una copia i tutti i documenti per prepararsi un proprio archivio.

Un altro documento fondamentale è l’atto di provenienza, ma cos’è un atto di provenienza?

E’ quel documento con cui il venditore è entrato in possesso dell’unità immobiliare. Una “provenienza” può essere nei casi più comuni una compravendita (indicata talvolta anche come vendita o atto di vendita), ma potrebbe essere anche una cessione di quote (se di proprietà di una società), un decreto di trasferimento (per asta), una donazione ecc…

Per gli accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari nonché presso le anagrafi comunali è bene affidarsi ad un professionista che può essere un commercialista, un avvocato o il notaio scelto per la compravendita.

Da questo documento possiamo trarre la maggior parte delle informazioni che stiamo cercando.

Più in generale i controlli si può dire che vanno eseguiti sul venditore, sull’immobile e sui possibili vincoli/oneri gravanti su esso.

I controlli sul venditore riguardano sia le persone fisiche (privato) presso l’anagrafe comunale (stato famiglia/coniugi ecc..) sia un l’impresa/società, ad esempio per le nuove costruzioni così da verificare la situazione societaria.

Una delle situazioni che preoccupa maggiormente è la presenza di donazioni.

Vediamo nel dettaglio cosa significa; se il donante è in vita e sono trascorsi meno di 20 anni un parente/erede può pretendere la sua quota di proprietà così come se non sono passati più di 10 anni dalla morte del donante.

Se si rientra in queste casistiche relative alla donazione difficilmente gli istituti di credito erogheranno un mutuo su quell’immobile.

Nella verifica sulla proprietà vedremo anche se vi sono altri diritti reali come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione ecc.. Queste situazioni, se in essere, possono scoraggiare la compravendita soprattutto se l’intento dell’acquisto è la prima casa in quanto l’usufruttuario ha il diritto di continuare ad occupare l’immobile.

Andrà inoltre verificata la presenza di ipoteche o pignoramenti o altri oneri reali.

Per quanto riguarda invece altre tipologie di vincoli, ci possono essere delle servitù, come una strada, una servitù di passaggio, luce ecc.. per esempio se si tratta di fabbricati rurali, case singole o di proprietà con aree esterne.

Se invece ci interessa un appartamento in condominio o un fabbricato facente parte di un complesso immobiliare è bene visionare il regolamento condominiale e la regolarità dei pagamenti del precedente proprietario sia per le spese ordinarie che straordinarie, che dovranno essere saldate prima della compravendita; tutti questi dati possono essere richiesti all’amministratore di condominio, unitamente ad un prospetto relativo alle spese ordinarie e straordinarie se in corso o già deliberate. Interessante richiedere inoltre se vi è un assicurazione condominiale e la copertura.

L’analisi di questi documenti è certamente complessa ed in caso di dubbi ci si può sempre interfacciare con il notaio che dovrà stipulare il tuo atto di compravendita.